Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Höhe, Berechnung & Nebenkosten
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, rechnet meist mit dem Kaufpreis – und übersieht die Nebenkosten. Dabei können Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Eintragungsgebühr schnell 10 bis 15 Prozent des Preises ausmachen.
Grunderwerbsteuersatz: 3,5 % des Kaufpreises ·
Notarkosten (inkl. USt.): ca. 1,5 % des Kaufpreises ·
Eintragungsgebühr Grundbuch: 1,1 % des Kaufpreises ·
Maklerprovision (üblich): 3 % bis 4 % inkl. USt. ·
Kaufnebenkosten gesamt: ca. 10 %–15 % des Kaufpreises ·
Steuer bei Schenkung (Kinder): 0,5 % bis 2,5 % (gestaffelt)
Kurzüberblick
- Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises (BMF Österreich – Steuerbehörde)
- Bei Schenkung/Erbschaft gestaffelte Sätze 0,5 %–2,5 % (USP.gv.at – Unternehmensservice)
- Notarkosten gesetzlich geregelt: ca. 1,5 % inkl. USt. (WKO – Wirtschaftskammer)
- Steuerfreier Verkauf bei Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre (BMF Österreich)
- Genauigkeit der Familienverband-Befreiung bei gemischten Schenkungen (USP.gv.at)
- Maklerprovision regional nicht einheitlich – Verhandlungssache (finanz.at – Ratgeberportal)
- Mögliche Steuersatzreform ab 2026 noch nicht offiziell bestätigt (USP.gv.at)
- Derzeit keine geplante Änderung der Steuerhöhe (BMF Österreich)
- Spekulationsfrist für Vermietung: 10 Jahre (BMF Österreich)
- Käufer sollten vor Kauf eine detaillierte Nebenkostenaufstellung einholen
- Prüfung auf Befreiung (Familienverband) frühzeitig mit Notar klären
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Fakten und Kostenpositionen auf einen Blick zusammen.
| Kostenfaktor | Wert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuersatz (Regelfall) | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer bei Schenkung (Kinder) | 0,5 % bis 2,5 % (gestaffelt) |
| Befreiung für Familienverband | Bis 250.000 € vollständig befreit |
| Notarkosten (ø) | 1,5 % des Kaufpreises |
| Eintragungsgebühr Grundbuch | 1,1 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (ø) | 3 %–4 % des Kaufpreises |
| Steuerfreier Verkauf (Hauptwohnsitz) | Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre |
| Spekulationsfrist (Vermietung) | 10 Jahre |
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Allgemeiner Steuersatz von 3,5 %
- Der Regelsatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises – das ist der häufigste Fall beim Immobilienerwerb (Bundesministerium für Finanzen – österreichische Steuerbehörde).
- Die Steuer knüpft bereits an das Verpflichtungsgeschäft an, nicht erst an die Eintragung ins Grundbuch (Wirtschaftskammer Österreich – Interessenvertretung).
Abweichende Bemessungsgrundlage bei Schenkung und Erbschaft
- Bei Schenkungen und Erbschaften kommt ein Stufentarif zur Anwendung: die ersten 250.000 € mit 0,5 %, die nächsten 150.000 € mit 2 %, darüber 3,5 % (USP.gv.at – Unternehmensserviceportal der österreichischen Verwaltung).
- Die Steuer wird auf den Grundstückswert berechnet, nicht auf eine Gegenleistung, wenn keine vorliegt (BMF – Steuerbehörde).
Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus
Je höher der Kaufpreis, desto stärker drückt die Grunderwerbsteuer – aber bei Schenkungen innerhalb der Familie wird die Progression deutlich abgemildert. Käufer, die zwischen Kauf und Schenkung wählen können, sparen oft Tausende Euro.
Der Kern: Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % zwar einheitlich, doch der Stufentarif für unentgeltliche Erwerbe macht Familienübertragungen deutlich günstiger. Wer eine Immobilie von Eltern oder Schwiegereltern bekommt, sollte die Staffelung unbedingt einplanen – andernfalls verschenkt man bares Geld.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
Übersicht aller Nebenkostenpositionen
- Zu den Kaufnebenkosten zählen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Eintragungsgebühr Grundbuch und ggf. Maklerprovision (finanz.at – Ratgeberportal zu Finanzthemen).
- Die Gesamtnebenkosten liegen meist zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises (durchblicker.at – Vergleichsportal).
Notarkosten und Eintragungsgebühr
- Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und betragen rund 1,5 % des Kaufpreises inkl. 20 % Umsatzsteuer (WKO – Wirtschaftskammer).
- Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch beträgt 1,1 % des Kaufpreises, ebenfalls einmalig (USP.gv.at).
Maklerprovision
- Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, üblich sind 3 %–4 % inkl. USt. (finanz.at).
- Oft wird die Provision je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen – Verhandlungssache.
Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung für 300.000 €
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 10.500 € |
| Notarkosten (1,5 % inkl. USt.) | 4.500 € |
| Eintragungsgebühr (1,1 %) | 3.300 € |
| Maklerprovision (3 % angenommen) | 9.000 € |
| Gesamte Nebenkosten | 27.300 € |
| Effektiver Gesamtpreis | 327.300 € |
Die Erkenntnis: Bei 300.000 € Kaufpreis kommen über 27.000 € Nebenkosten hinzu – das sind 9,1 % des Preises. Ohne Maklerprovision wären es 18.300 € (6,1 %). Käufer, die den Makleranteil verhandeln oder selbst einen Käufer finden, können tausende Euro sparen.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungskauf in Österreich?
Höhe der Notarkosten (ca. 1,5 % inkl. USt.)
- Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem österreichischen Notariatstarifgesetz: rund 1,5 % des Kaufpreises inkl. 20 % USt. (WKO – Wirtschaftskammer).
- Diese Kosten lassen sich nicht durch Eigenarbeit senken, da die Tarife gesetzlich fixiert sind.
Leistungen des Notars
- Der Notar erstellt den Kaufvertrag, wickelt die Zahlung treuhänderisch ab und beantragt die Eintragung ins Grundbuch (USP.gv.at).
- Ohne Notar ist ein Grundstückskauf in Österreich nicht möglich – die Beurkundung ist Pflicht.
Einsparmöglichkeiten durch Vorbereitung?
Auch wenn die Notargebühr fest steht: Eine sorgfältige Vorbereitung aller Unterlagen (Grundbuchauszug, Finanzierungsbestätigung) kann den Zeitaufwand des Notars reduzieren und damit die Nebengebühren geringfügig senken. Der große Hebel liegt aber woanders – in der Wahl des Kaufpreises und der Verhandlung der Maklerprovision.
Was das bedeutet: Notarkosten sind eine unvermeidbare, aber planbare Größe. Käufer sollten sie von Anfang an in ihre Finanzierung einrechnen – und nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung überrascht sein.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei in Österreich?
Hauptwohnsitzbefreiung (Einkommensteuer)
- Wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wurde und der Eigentümer im Verkaufsjahr oder in den zwei vorangegangenen Jahren dort gewohnt hat, ist der Verkauf einkommensteuerfrei (BMF – Steuerbehörde).
- Die Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht für den Verkäufer an – sie trägt der Käufer.
Spekulationsfrist von zehn Jahren
- Bei vermieteten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkauft, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer (BMF Österreich).
- Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei, sofern die Immobilie zuvor nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Selbstgenutzte Immobilie: 2-Jahres-Frist
- Bei selbstgenutzten Objekten reicht eine Besitzdauer von zwei Jahren (im Verkaufsjahr + zwei Vorjahre) für die Steuerfreiheit.
„Die Hauptwohnsitzbefreiung ist eine der wichtigsten Steuerentlastungen für private Verkäufer. Wer seine Wohnung oder sein Haus rechtzeitig selbst bewohnt, kann den Verkaufserlös oft komplett steuerfrei vereinnahmen.“
– Steuerberater, zitiert auf finanz.at – Ratgeberportal
Die Konsequenz: Verkäufer, die die Fristen kennen, können gezielt planen. Wer die Immobilie erst kauft und kurze Zeit später wieder verkauft, riskiert die Steuerpflicht – außer bei Eigenbedarf. Die Regelung ist klar, aber die Fristen müssen exakt eingehalten werden.
Wie wird die Grunderwerbsteuer bei Schenkung und Erbschaft berechnet?
Gestaffelte Steuersätze für Schenkungen (0,5 % – 2,5 %)
- Bei Schenkungen an Kinder beträgt der Steuersatz 0,5 % bis 2,5 % des Grundstückswerts, gestaffelt nach Wert (USP.gv.at – Unternehmensserviceportal).
- Für entferntere Verwandte oder Nichtfamilienmitglieder gelten höhere Sätze bis zu 3,5 % (WKO – Wirtschaftskammer).
Befreiungen für Familienverband und enge Angehörige
- Erwerbe innerhalb des Familienverbands sind bis zu einem Wert von 250.000 € vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit (USP.gv.at).
- Das betrifft Ehegatten, eingetragene Partner, Kinder und Enkel – bei Geschwistern und Nichten ist die Befreiung eingeschränkt.
Erbschaft: gleiche Staffelung wie Schenkung
- Für Erbschaften gelten dieselben Stufentarife wie für Schenkungen: 0,5 %/2 %/3,5 % je nach Wert (BMF Österreich).
- Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis beträgt die Grunderwerbsteuer 2 % vom Einheitswert (WKO).
Beispiel: Schenkung an Kinder
Die Familienverband-Befreiung gilt nur, wenn die Schenkung unentgeltlich und nicht mit Auflagen (z. B. Wohnrecht auf Lebenszeit) verbunden ist. Gemischte Schenkungen mit Kaufpreisanteil fallen unter den Regeltarif – hier ist Vorsicht geboten.
„Bei Stiftungen fällt sowohl bei unentgeltlichen als auch bei teilentgeltlichen Erwerben ein Stiftungseingangssteueräquivalent von 2,5 % an – das ist eine zusätzliche Kostenfalle, die viele Stifter übersehen.“
– WKO – Wirtschaftskammer
Der Befund: Schenkungen und Erbschaften sind signifikant günstiger als der klassische Kauf – vor allem im Familienverband. Die Steuerstaffelung belohnt niedrige Werte, und die Befreiung von 250.000 € ist ein starkes Instrument zur Vermögensübertragung. Aber: Die genauen Bedingungen müssen stimmen, sonst wird aus dem Schnäppchen ein böses Erwachen.
Bestätigte und ungeklärte Fakten
Die Recherche hat eine Reihe gesicherter Erkenntnisse geliefert, aber auch einige offene Punkte:
Bestätigte Fakten
- Der Grunderwerbsteuersatz beträgt 3,5 % des Kaufpreises (oesterreich.gv.at – Amtliches Portal).
- Bei Schenkungen und Erbschaften gelten gestaffelte Sätze von 0,5 % bis 2,5 % (USP.gv.at).
- Der Verkauf einer selbstgenutzten Hauptwohnsitz-Immobilie ist einkommensteuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren bewohnt wurde (BMF).
- Notarkosten sind gesetzlich geregelt und betragen ca. 1,5 % inkl. USt. (WKO).
Was unklar ist
- Die genauen Bedingungen für eine Befreiung der Grunderwerbsteuer im Familienverband können bei gemischten Schenkungen (teilentgeltlich) variieren (USP.gv.at).
- Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt und regional unterschiedlich – Verhandlungen sind möglich (finanz.at).
- Es gibt Hinweise auf eine mögliche Änderung der Steuersätze ab 2026, aber keine offizielle Bestätigung einer Reform.
Die Recherche zeigt klare Fakten, aber auch Unsicherheiten, die Käufer beachten sollten.
Fazit – was Käufer jetzt wissen müssen
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, muss mit Nebenkosten von 10 bis 15 % des Kaufpreises rechnen – die Grunderwerbsteuer macht mit 3,5 % den größten Teil aus. Die gute Nachricht: Bei Schenkungen und Erbschaften im Familienverband lässt sich die Steuer drastisch reduzieren, und der steuerfreie Verkauf nach Eigennutzung schafft Spielraum. Die schlechte Nachricht: Viele Käufer ignorieren die Nebenkosten und geraten in Finanzierungsengpässe. Für den typischen österreichischen Immobilienkäufer ist die Entscheidung klar: Kalkulieren Sie die Nebenkosten von Anfang an ein, prüfen Sie Befreiungen und verhandeln Sie die Maklerprovision – oder rechnen Sie mit einer bösen Überraschung beim Notartermin.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Fällt die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Gartengrundstücks an?
Ja, auch für unbebaute Grundstücke wie Gärten oder Grünland fällt die Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf den Kaufpreis an. Ausnahmen gelten nur bei sehr kleinen Flächen unter bestimmten Freigrenzen, die aber selten sind.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Anschaffungskosten der Immobilie und kann über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei Eigennutzung ist kein direkter Abzug möglich.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch bei Grundstücken ohne Gebäude?
Ja, unbebaute Grundstücke unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuer – unabhängig davon, ob ein Gebäude darauf steht. Der Steuersatz beträgt einheitlich 3,5 %.
Muss ich als Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen?
Nein, die Grunderwerbsteuer wird ausschließlich vom Käufer getragen. Der Verkäufer hat keine Grunderwerbsteuer zu zahlen – er muss sich aber um die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn kümmern, falls keine Befreiung greift.
Wie wird der Wert bei einer Schenkung unter Ehegatten berechnet?
Bei unentgeltlichen Übertragungen zwischen Ehegatten wird der Grundstückswert herangezogen. Liegt der Wert unter 250.000 €, bleibt die Schenkung steuerfrei. Darüber greift der Stufentarif (0,5 %/2 %/3,5 %).
Gibt es Länderunterschiede bei der Grunderwerbsteuer in Österreich?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist bundeseinheitlich geregelt – die Sätze sind in allen neun Bundesländern identisch. Unterschiede gibt es lediglich bei der Grundsteuer, die von den Gemeinden festgelegt wird.
Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt – wird die Grunderwerbsteuer erstattet?
Wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird (z. B. wegen Zahlungsverzugs oder Nichterfüllung), wird die bereits bezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet. Dafür muss die Vertragsauflösung nachweislich sein – das Finanzamt prüft den Einzelfall.
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